Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 25 januari, 2013

Rika på reklam

Jag skrev tidigare om reklambyrån Forsman & Bodenfors, som verkar kunna förena kollektivt ägande med stabilitet och därmed utmanar min teser om det problematiska reklambyråägandet. Forsman & Bodenfors grundades 1986 och är idag, med mer än en halv miljard i omsättning och 50 miljoner i vinst, en av Sveriges största och mest lönsamma reklambyråer.

Alla är nu inte delägare, berättar branschtidningen Resumé. Det är 31 nyckelpersoner (av ca 200 medarbetare) som omfattas av Forsman & Bodenfors speciella ägande. Det handlar nämligen om en ekonomisk förening. Delägarna får köpa en andel för ett nominellt pris på kanske 100 000 kronor och får för detta 1/31-del av det belopp som står på sista raden i årsredovisningen.

Var och en inser att detta blir en rejäl slant, som dessutom beskattas enligt reglerna för kapital samt småföretagens 3:12. Lägg därtill månadslöner på 60-100 000 kronor. Tacka fasen för att Forsman & Bodenfors behåller sina anställda. Den ekonomiska föreningen är uppenbarligen en verksamhetsform som fler borde begrunda.

Nyckeln tycks alltså vara generositet. Det finns mycket pengar att dela, och de delas verkligen på ett unikt rättvist sätt. Incitamentet för att hoppa av är sannerligen inte stort.

Det handlar i grunden om en extremt skicklig kompetensuppbyggnad, och det är bara att buga sig inför prestationen att lyckas utveckla en reklambyrå kontinuerligt i snart 30 år.

 

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 22 januari, 2013

Från svindyrt till prisvärt

 

Det intressanta med bostadsrättsmarknaden är att nyproduktionen är så mycket dyrare än det äldre beståndet, och ändå säljs nyproduktion som sjutton på vissa orter, medan det på andra är osäljbart.

Det går visserligen att sälja något tiotal högprislägenheter nästan i vilket större samhälle som helst, därför att det alltid finns människor som bara ser brukarvärdet i bostaden och inte bryr sig om den uppenbara risken för att andrahandsmarknaden inte existerar. Men därefter riskerar det att bli trögt.

På orter som Nyköping, Norrköping, Gävle, Västerås, Luleå och flera andra pågår dock en sjudande nybyggnadsboom. Det finns alltså en eller flera faktorer som på något sätt transformerar en ort från att vara avvaktande, till att älska nybyggda bostadsrätter. Vad kan det vara? Och kan man påverka dem?

Jag ser två viktiga faktorer: Den ena är att den aktuella orten har ett inflyttningstryck, det andra att nybyggnadsprojekten har ett premiumläge.

Inflyttningstrycket kan märkas var som helst i bostadskedjan. Det utlöser ändå flyttkedjor som gynnar nybyggnation. Trycket kommer främst av att det finns en bra arbetsmarknad och/eller intressant utbildning på orten. Även leva/arbeta-ekvationen kan skapa ett inflyttningstryck. Orter med pendlingsläge till en närliggande stark arbetsmarknad kan bli attraktiva på grund av den livskvalitet som prisvärt boende, bra service och behaglig småskalighet kan erbjuda.

Observera att det inte behöver handla om långflyttare. Det kan ofta vara centralorten i en kommun som växer på bekostnad av de mindre, så att kommunen som helhet egentligen inte växer. Men bostadsmarknaden är lokal.

Mikroläget är givetvis mycket viktigt. Det handlar om verkligt bra kommunikationer och god service. Och om närhet till vatten där det är möjligt. Många svenska orter har en fin potential i sina vattenlägen, som sedan århundraden har dominerats av industrier och lagerlokaler. Nu bygger man bostadsrätter på kajerna. Det är en gemensam nämnare i de flesta av orterna ovan, liksom att de har ett inflyttningstryck.

Det handlar också om upplevd status, ner på kvartersnivå. Det är inte tillrådligt att försöka höja statusen på ett upplevt mediokert område med ett dyrt nybygge. Risken är mycket stor att projektet då enbart attraherar närområdet, en kundbas som inte räcker. Bättre då att söka de områden som redan i nuläget har högre status och göra vad som krävs för att få bygga där.

Av detta förstår man att det inte är det lättaste att försöka påverka förutsättningarna för succé. Och att det, som alltid, är extremt viktigt för bostadsutvecklare att säkra efterfrågan och betalningsviljan innan pengarna börjar rulla.

Börja med att analysera vad andrahandsmarknaden erbjuder. Det är först när andrahandsobjekt börjar kunna säljas till nybyggnadspris eller högre som snöbollen börjar rulla.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 15 januari, 2013

Dyrt, dyrare

Jag och hustrun funderar på att köpa en bostadsrättslägenhet och tittade häromveckan på ett nytt objekt i en gammal norrförort. Det visade sig att de i och för sig mycket fina lägenheterna var dubbelt så dyra som det äldre beståndet från 60- och 70-talen. Vi talar nu om ett bostadsområde utan påtaglig status, där inflyttarna sannolikt kommer från närområdet eftersom ingen annan har någon längtan att flytta dit. Det gör att bostadsutvecklaren borde vara mycket noga med att säkerställa att målgruppen är tillräckligt stor.

Vi är inte med i målgruppen. Det är helt enkelt för dyrt, tycker vi. Återstår att se hur många som tycker annorlunda och slår till. 16 av 106 lägenheter är bokade, två månader efter försäljningsstarten. 48 är gränsen för igångsättning av projektet. Det ser inte bra ut.

Det fick mig att fundera på detta prissättningsfenomen, som finns överallt där nya bostadsrätter byggs, och som Kundskaparna vid flera tillfällen har tittat närmare på.

Det går förvisso att höja den allmänna prisnivån med nybyggnation, och ganska mycket dessutom. Det finns alltid ett antal köpare som inte bryr sig om att de sannolikt inte kan få tillbaka vad de har betalat. Typexemplet är det vi kallar familjeminskare, alltså min egen åldersgrupp, 50-plussare som rustar för pensionärstillvaron och har tillräckligt stora övervärden i sitt nuvarande boende. Och som tycker att den nya bostaden är så bra att de ska ha den, kosta vad det kosta vill.

Den andra typiska målgruppen för nya, dyra bostäder är de framgångsrika karriärfamiljerna, alltså 30-40-åringarna som även köper radhus och villor för mångmiljonbelopp och har råd med stora lån. Även denna målgrupp har ibland upparbetade vinster från tidigare bostäder att spela med.

Frågan är ändå hur många de potentiella köparna av dyra bostäder är. Det byggs inte upp värdestegringar längre. På de allra flesta håll är bostadspriserna numera stillastående. Kanske fortsätter trots allt uppgången i Stockholm ett tag till, pådriven av 30-40 000 inflyttare om året.

Men seriöst, hur många hushåll klarar att upprätthålla lån (och kanske även amorteringar) på 4-5 miljoner kronor eller mer? Hur många hushåll har fortfarande ett par realiserbara miljoner att sätta in i sitt boende? Hur många av dessa är så lockade av den nya bostaden (läge, planlösning, utrustning etc) att de struntar i den förlust som riskerar att uppstå vid försäljning?

Den som utvecklar dessa fastigheter gör som sagt klokt i att göra en riktigt, riktigt noggrann utvärdering av vilka möjliga köpare som finns.