Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 15 januari, 2013

Dyrt, dyrare

Jag och hustrun funderar på att köpa en bostadsrättslägenhet och tittade häromveckan på ett nytt objekt i en gammal norrförort. Det visade sig att de i och för sig mycket fina lägenheterna var dubbelt så dyra som det äldre beståndet från 60- och 70-talen. Vi talar nu om ett bostadsområde utan påtaglig status, där inflyttarna sannolikt kommer från närområdet eftersom ingen annan har någon längtan att flytta dit. Det gör att bostadsutvecklaren borde vara mycket noga med att säkerställa att målgruppen är tillräckligt stor.

Vi är inte med i målgruppen. Det är helt enkelt för dyrt, tycker vi. Återstår att se hur många som tycker annorlunda och slår till. 16 av 106 lägenheter är bokade, två månader efter försäljningsstarten. 48 är gränsen för igångsättning av projektet. Det ser inte bra ut.

Det fick mig att fundera på detta prissättningsfenomen, som finns överallt där nya bostadsrätter byggs, och som Kundskaparna vid flera tillfällen har tittat närmare på.

Det går förvisso att höja den allmänna prisnivån med nybyggnation, och ganska mycket dessutom. Det finns alltid ett antal köpare som inte bryr sig om att de sannolikt inte kan få tillbaka vad de har betalat. Typexemplet är det vi kallar familjeminskare, alltså min egen åldersgrupp, 50-plussare som rustar för pensionärstillvaron och har tillräckligt stora övervärden i sitt nuvarande boende. Och som tycker att den nya bostaden är så bra att de ska ha den, kosta vad det kosta vill.

Den andra typiska målgruppen för nya, dyra bostäder är de framgångsrika karriärfamiljerna, alltså 30-40-åringarna som även köper radhus och villor för mångmiljonbelopp och har råd med stora lån. Även denna målgrupp har ibland upparbetade vinster från tidigare bostäder att spela med.

Frågan är ändå hur många de potentiella köparna av dyra bostäder är. Det byggs inte upp värdestegringar längre. På de allra flesta håll är bostadspriserna numera stillastående. Kanske fortsätter trots allt uppgången i Stockholm ett tag till, pådriven av 30-40 000 inflyttare om året.

Men seriöst, hur många hushåll klarar att upprätthålla lån (och kanske även amorteringar) på 4-5 miljoner kronor eller mer? Hur många hushåll har fortfarande ett par realiserbara miljoner att sätta in i sitt boende? Hur många av dessa är så lockade av den nya bostaden (läge, planlösning, utrustning etc) att de struntar i den förlust som riskerar att uppstå vid försäljning?

Den som utvecklar dessa fastigheter gör som sagt klokt i att göra en riktigt, riktigt noggrann utvärdering av vilka möjliga köpare som finns.

Kommentera