Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 24 februari, 2014

Är ”marknaden” verkligen bostadsutvecklarna?

De kommunala markpriserna är nu så höga att de nästan omöjliggör nya bostadsprojekt, i alla fall i och kring Stockholm. Kommunerna försvarar sig gärna med ett EU-direktiv som säger att kommuner inte får gynna enskilda intressenter. Detta tolkar de flesta kommuner som att kommunal mark måste säljas med anbudsförfarande, och det innebär i sin tur att det som byggs kommer att bli mycket dyrt, eftersom alla bostadsutvecklare tvingas sikta på marknadens högprissegment för att ha en chans att lyckas ro hem projektet.

Kommunallagen säger att en kommun ständigt måste fortsätta att utvecklas. Kommunen behöver värna om den erbjudna servicen, kommunen behöver nya skattebetalare. Och de nya skattebetalarna behöver någonstans att bo, gå i skolan, arbeta etc. Nya bostäder är alltså en av nyckelfrågorna som avgör hur kommunen kommer att utvecklas.

Men vad händer om ingen ny skattebetalare har råd att bo i de nya bostäderna? De som köper de dyra bostäderna idag, använder oftast reavinster från 30 års villaboende. Vem våga dra ut den här trenden och tro att att det finns lika mycket reavinstpengar om tio eller femton år?

Det är väl bara för bostadsutvecklaren att sänka priset, kan man tycka. Men priset, så högt det är, är redan pressat av de höga markpriserna. Många bostadsutvecklare har redan idag på känn att de dyrare bostäderna i nya områden är prissatta bra nära smärtgränsen.

Frågan är varför man över huvud taget ska behöva hamna i den här situationen. Det är ju inte bostadsutvecklarna, utan bostadsköparna som är den verkliga marknaden. Och det är de nya invånarnas boendepreferenser och betalningsförmåga som avgör vad marknadspriset är. När kommunen i stället använder bostadsutvecklarna som substitutmarknad saknas den faktiska kopplingen till bostadens slutliga utförande och pris.

En kommun som tar sina egna tillväxtplaner på allvar borde börja i en helt annan ände och fråga sig vilka inflyttare man vill ha, vilka bostäder de önskar sig och vad de kan och vill betala för dem. Kommunen måste sätta sitt eget markpris så att det tillsammans med bostadsutvecklarens kalkyl matchar det önskade målet.

Är nu detta möjligt, med hänsyn till marknadsmässigheten? Ja, det borde väl inte vara omöjligt att plädera för att det ovanstående är det riktiga marknadspriset – även om man får försvara det i domstol. Möjligheten tycks nämligen vara inskriven redan i det EU-direktiv som man idag stöder sig på. Man behöver inte sälja marken med öppet anbudsförfarande. Där finns också alternativet att överlåta mark utan anbudsförfarande, under förutsättning att marken har värderats av en eller flera oberoende värderingsmän före försäljningen.

Det som behövs är alltså egentligen bara att dessa oberoende värderingsmän börjar med att titta på den verkliga marknaden – bostadsköparna.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 5 februari, 2014

Gapet mellan bostadsplanerna och marknaden

Det skrivs mycket om det låga bostadsbyggandet och dess orsaker. Det grundläggande problemet är att nybyggda lägenheter i praktiken bara byggs för ett mycket begränsat marknadssegment, villaboende 55+ och de reavinstpengar som finns i deras boende. Det mesta därutöver handlar om omflyttning, det vill säga, att männniskor byter bostäder med varandra.

Det finns ett enormt gap mellan de kommunala och regionala utvecklingsplanerna och den faktiska marknaden. Stockholms län har 266 000 villor. I dagsläget är omsättningstakten ca 3 %. Under de mest gynnsamma omständigheter är detta den maximala bostadstillväxt som marknaden tål (givet alltså att den faktiska huvudmålgruppen är villaboende 55+). Av de önskade minst 16 000 nybyggda bostäderna per år är alltså bara 8-9 000 möjliga att förverkliga, och det förutsätter dessutom att de aktuella villaägarna faktiskt både vill ha, och har råd med, de nya lägenheterna. Med ett medelpris på 3,8 MSEK för den sålda villan är det antagligen högst hälften av villaägarna som får råd att köpa den nya lägenhet de önskar sig, och därför stannar allt fler kvar i sina villor. Och nyproduktionsmarknaden krymper i motsvarande grad.

Med de ytterligare bromsmekanismer som utgörs av reavinstskatt, markpriser, planprocesser och banker/finansiering är det alltså en mycket liten del av de potentiella nybyggnadsmarknaden som återstår och det är den vi ser idag. Ett miljonärsprogram, som arkitekten Fredrik von Platen har uttryckt det i tidningen Byggindustrin.

I dagsläget gäller det därför för bostadsutvecklare att vara extremt konkurrenskraftiga för att säkra en del av denna begränsade marknad. Både platsen och produkten måste vara perfekt attraktiva för att hitta köpare. Men den potentiella marknaden är egentligen mycket, mycket större. Den som förstår att minimera priset för välpositionerade bostadsprodukter, och därmed når fram även till andra målgrupper, kan börja se fram emot nybyggnadsvolymer som ingen har sett sedan miljonprogrammets dagar.

Ta IKEA som exempel på den prisstrategi som krävs. Hur hade IKEA sett ut idag om Ingvar Kamprads strategi hade varit att göra produkterna så dyra som möjligt? IKEA är faktiskt också det enda exemplet i modern tid (i alla fall i större skala) på en annorlunda prisstrategi för bostäder genom BoKlok, som togs fram i samarbete med Skanska för 10-15 år sedan. En succé eftersom man i detta fall sökte en prispressad produkt med hög kvalitet där den verkligen efterfrågas av marknaden.

Kundskaparna var med i strategiarbetet kring BoKlok. Jag ska berätta mer om den historien i ett kommande blogginlägg.

PS. Närmast följer ett frukostmöte om det här problemkomplexet, 11 februari 2014, 8.00 på Hilton Slussen. Läser du detta senast 10 februari så finns fortfarande en möjlighet att anmäla dig. Men skynda dig, det börjar bli fullt.