Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 24 februari, 2014

Är ”marknaden” verkligen bostadsutvecklarna?

De kommunala markpriserna är nu så höga att de nästan omöjliggör nya bostadsprojekt, i alla fall i och kring Stockholm. Kommunerna försvarar sig gärna med ett EU-direktiv som säger att kommuner inte får gynna enskilda intressenter. Detta tolkar de flesta kommuner som att kommunal mark måste säljas med anbudsförfarande, och det innebär i sin tur att det som byggs kommer att bli mycket dyrt, eftersom alla bostadsutvecklare tvingas sikta på marknadens högprissegment för att ha en chans att lyckas ro hem projektet.

Kommunallagen säger att en kommun ständigt måste fortsätta att utvecklas. Kommunen behöver värna om den erbjudna servicen, kommunen behöver nya skattebetalare. Och de nya skattebetalarna behöver någonstans att bo, gå i skolan, arbeta etc. Nya bostäder är alltså en av nyckelfrågorna som avgör hur kommunen kommer att utvecklas.

Men vad händer om ingen ny skattebetalare har råd att bo i de nya bostäderna? De som köper de dyra bostäderna idag, använder oftast reavinster från 30 års villaboende. Vem våga dra ut den här trenden och tro att att det finns lika mycket reavinstpengar om tio eller femton år?

Det är väl bara för bostadsutvecklaren att sänka priset, kan man tycka. Men priset, så högt det är, är redan pressat av de höga markpriserna. Många bostadsutvecklare har redan idag på känn att de dyrare bostäderna i nya områden är prissatta bra nära smärtgränsen.

Frågan är varför man över huvud taget ska behöva hamna i den här situationen. Det är ju inte bostadsutvecklarna, utan bostadsköparna som är den verkliga marknaden. Och det är de nya invånarnas boendepreferenser och betalningsförmåga som avgör vad marknadspriset är. När kommunen i stället använder bostadsutvecklarna som substitutmarknad saknas den faktiska kopplingen till bostadens slutliga utförande och pris.

En kommun som tar sina egna tillväxtplaner på allvar borde börja i en helt annan ände och fråga sig vilka inflyttare man vill ha, vilka bostäder de önskar sig och vad de kan och vill betala för dem. Kommunen måste sätta sitt eget markpris så att det tillsammans med bostadsutvecklarens kalkyl matchar det önskade målet.

Är nu detta möjligt, med hänsyn till marknadsmässigheten? Ja, det borde väl inte vara omöjligt att plädera för att det ovanstående är det riktiga marknadspriset – även om man får försvara det i domstol. Möjligheten tycks nämligen vara inskriven redan i det EU-direktiv som man idag stöder sig på. Man behöver inte sälja marken med öppet anbudsförfarande. Där finns också alternativet att överlåta mark utan anbudsförfarande, under förutsättning att marken har värderats av en eller flera oberoende värderingsmän före försäljningen.

Det som behövs är alltså egentligen bara att dessa oberoende värderingsmän börjar med att titta på den verkliga marknaden – bostadsköparna.

Kommentera