Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 5 februari, 2014

Gapet mellan bostadsplanerna och marknaden

Det skrivs mycket om det låga bostadsbyggandet och dess orsaker. Det grundläggande problemet är att nybyggda lägenheter i praktiken bara byggs för ett mycket begränsat marknadssegment, villaboende 55+ och de reavinstpengar som finns i deras boende. Det mesta därutöver handlar om omflyttning, det vill säga, att männniskor byter bostäder med varandra.

Det finns ett enormt gap mellan de kommunala och regionala utvecklingsplanerna och den faktiska marknaden. Stockholms län har 266 000 villor. I dagsläget är omsättningstakten ca 3 %. Under de mest gynnsamma omständigheter är detta den maximala bostadstillväxt som marknaden tål (givet alltså att den faktiska huvudmålgruppen är villaboende 55+). Av de önskade minst 16 000 nybyggda bostäderna per år är alltså bara 8-9 000 möjliga att förverkliga, och det förutsätter dessutom att de aktuella villaägarna faktiskt både vill ha, och har råd med, de nya lägenheterna. Med ett medelpris på 3,8 MSEK för den sålda villan är det antagligen högst hälften av villaägarna som får råd att köpa den nya lägenhet de önskar sig, och därför stannar allt fler kvar i sina villor. Och nyproduktionsmarknaden krymper i motsvarande grad.

Med de ytterligare bromsmekanismer som utgörs av reavinstskatt, markpriser, planprocesser och banker/finansiering är det alltså en mycket liten del av de potentiella nybyggnadsmarknaden som återstår och det är den vi ser idag. Ett miljonärsprogram, som arkitekten Fredrik von Platen har uttryckt det i tidningen Byggindustrin.

I dagsläget gäller det därför för bostadsutvecklare att vara extremt konkurrenskraftiga för att säkra en del av denna begränsade marknad. Både platsen och produkten måste vara perfekt attraktiva för att hitta köpare. Men den potentiella marknaden är egentligen mycket, mycket större. Den som förstår att minimera priset för välpositionerade bostadsprodukter, och därmed når fram även till andra målgrupper, kan börja se fram emot nybyggnadsvolymer som ingen har sett sedan miljonprogrammets dagar.

Ta IKEA som exempel på den prisstrategi som krävs. Hur hade IKEA sett ut idag om Ingvar Kamprads strategi hade varit att göra produkterna så dyra som möjligt? IKEA är faktiskt också det enda exemplet i modern tid (i alla fall i större skala) på en annorlunda prisstrategi för bostäder genom BoKlok, som togs fram i samarbete med Skanska för 10-15 år sedan. En succé eftersom man i detta fall sökte en prispressad produkt med hög kvalitet där den verkligen efterfrågas av marknaden.

Kundskaparna var med i strategiarbetet kring BoKlok. Jag ska berätta mer om den historien i ett kommande blogginlägg.

PS. Närmast följer ett frukostmöte om det här problemkomplexet, 11 februari 2014, 8.00 på Hilton Slussen. Läser du detta senast 10 februari så finns fortfarande en möjlighet att anmäla dig. Men skynda dig, det börjar bli fullt.

Kommentera