Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 9 maj, 2014

Mer om ”miljonärsprogrammet”

Jag har just läst Boverkets nya rapport, ”Låst läge på bostadsmarknaden”. Det är en förtjänstfull genomgång av de mekanismer som gör att vi idag inte byter bostäder förrän det är absolut nödvändigt. Bristen på hyresrätter och den höga reavinstskatten låser in människor i befintliga bostäder.

I rapporten finns också ett resonemang om de stora prisstegringen på senare år. Man konstaterar att inkomster och bostadspriser i princip följs åt. Vi har vant oss vid att en viss andel av inkomsten går till boendet och är beredda att öka boendekostnaden om inkomsten stiger, vilket den har gjort ganska rejält för många. Bostadspriserna har dock ökat med ytterligare 50 % på 15 år, relativt sett, och denna kraftiga prisstegring förblir oförklarad i rapporten.

Jag tror dock att jag vet varför. Alla är trots allt inte inlåsta i sina bostäder, det byggs nytt och någon köper. Men det är en anorektisk marknad som med precision hyvlar av ett litet skikt av köpare som med nöd och näppe kan betala vad det nya boendet kostar. Mycket dyrt, alltså, och bara ett fåtal som har möjlighet att betala för det.

Det handlar återigen om våra 55-plussare som jag har skrivit om så många gånger förut. De som köper för reavinsten. De som trots allt bortser från reavinstskatten, eftersom värdestegringen ändå känns som en illusion. Och som väljer att betrakta avgiften till bostadsrättsföreningen som en hyra på en hygglig nivå, jämfört med riktigt hyresboende.

Schablonmässigt ska då 160 kvadratmeter villa betala för 90 kvadratmeter bostadsrättslägenhet. Med hänsyn till reavinst och andra säljkostnader växlar det upp kvadratmeterpriset med mer än 30 %.

Så här hårt prismaximerade var inte bostäderna på 1990-talet, vilket rapporten också beskriver. Det fanns snarast ett bostadsöverskott. Då blev det pengar över när villaägarna sålde och köpte bostadsrätt. Men känslan att det är allt svårare att hitta rätt ny bostad (det är ingen illusion) har gradvis drivit priserna till absolut maximum. Ett ”miljonärsprogram”, som arkitekten Fredrik von Platen så passande har döpt det till.

Hur man löser knuten? Jag kan bara komma på ett enda sätt, nämligen att kommunen aktivt kräver en viss maximal prisnivå på nyproduktionen via markanvisningarna. På dagens marknad skulle det dock till att börja med betyda, att de som fick köpa de nya billiga lägenheterna skulle kunna göra ett rejält klipp på andrahandsmarknaden, så det måste också till någon slags prisstegringsstopp för köparen.

En begränsad kapitalinsats och en överenskommelse om att man bara får tillbaka pengarna när man flyttar. Låter det bekant? Det är kooperativa hyresrätter vi talar om. Marknaden hade mått väldigt bra om denna typ av bostäder hade fått ett rejält uppsving.

PS. Jag gör undantag för Stockholms innerstad, där priserna delvis drivs av andra mekanismer. I Stockholm bygger man ett mångmiljonärsprogram. Frågan är bara om antalet mångmiljonärer räcker till för att befolka innerstaden, när alla andra har drivits ut.