Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 2 juli, 2014

Sollentuna är ute och cyklar i Rotebro

”Rotebro i förändring” heter en tämligen ny rapport, utgiven av Sollentuna kommun. Rapporten är en förstudie inför en framtida utveckling av Rotebro och intilliggande delar av Upplands-Väsby. Rapporten är en analys av platsen, marknaden och miljön och intressant läsning. Utveckling av platser och bostäder är något som Kundskaparna och vår samarbetspartner Property People vet åtskilligt om.

Det är marknadsanalysen som drar ögonen till sig. Den bygger nämligen på ett synsätt som etablerades av konsultkollegan Evidens i en rapport om stadsmässiga kvaliteter från 2011. Den rapporten byggde på försäljningsdata från ett mycket stort antal bostadsaffärer gjorda i Stockholm, Lidingö och Haninge, och tanken var att man genom så kallad regressionsanalys skulle kunna sätta ett värde på hur vissa stadsfaktorer påverkar försäljningspriset.

Evidensrapporten kom fram till att följande faktorer i själva bostadsmiljön har en positiv inverkan på försäljningspriset:

  1. Närhet till city
  2. Närhet till spårstation
  3. Tillgång till gång- och gatunät
  4. Tillgång till urbana verksamheter
  5. Tillgång till park
  6. Närhet till vatten
  7. Kvartersformen

Detta har arbetsgruppen som gjorde Rotebrorapporten anammat i sin helhet och kommer då fram till att Rotebro har stadspotential med sin pendeltågsstation. Tillgång till gator och vägar har man ju om man bor där, möjligen är det litet ont om urbana verksamheter men sånt får man väl lösa. Och park kan man väl bygga. Sjön Norrviken ligger dessutom inom synhåll från järnvägsstationen, visserligen på andra sidan spåren och med E4 emellan, men i alla fall.

Och så är det kvartersformen. Evidens kommer fram till att det är de slutna kvarteren som ger stadsmässighet, så det är slutna kvarter som gäller även i kommande nybyggnation i Rotebro.

Men hallå, hur f-n läser ni egentligen? Evidensrapporten är tydlig med att mycket av materialet helt och hållet baseras på Stockholm. Det är inte heller någon receptbok för hur man utvecklar nya områden, bara en statistisk genomlysning av hur etablerade områden fungerar. För det finns ju faktiskt varumärken också. Stockholm = stad, men Rotebro? Nog verkar det väl rimligt att förväntningarna på en plats har rätt stor betydelse för vad man med framgång kan bygga där.

Det Rotebro jag själv bodde i, under några år på femtio- respektive sjuttiotalen samt 1980-2005 är mestadels ett småhusområde utan någon särskilt hög status, pliktskyldigt förstärkt med hyres- och bostadsrättslägenheter på 70-talet för att ge ett någotsånär anständigt underlag för busstrafik och livsmedelshandel. Ja, litet tillspetsat är det kanske. Rotebro är delvis charmigare än det ser ut när man passerar på E4, men hur ska eventuella inflyttare veta det?

Sollentuna får nog räkna med att det krävs litet mer än kvartersutformning för att skapa en stad i Rotebro. Slutna kvarter i förortsmiljö skapar enligt min mening inte en ny stadsmässighet, det är bara ett nybrutalt sätt att minimera behovet av gator och avlopp per lägenhet. Och till priset att du som bostadsköpare måste delta i grannens vardagsliv och vice versa, med innerhörnens planlösningslogik. Om du förstår vad jag menar. Tänk dig att du och grannen bor i varsitt hörn av en vinkelbyggd villa. Privatliv, någon?

Tillgången till gator och vägar är också något annat än Sollentunarapporten tror. Det är nämligen den stadsmässiga möjligheten att ta flera olika vägar mellan A och B, ungefär lika långa men med varierande glädjeämnen i form av olika butiker, caféer och liknande. På det sättet kan man inte jämföra villaområdets gamla vägar.

Och den önskade parken hänger ihop med stadsmiljön. En välordnad park är stadsbornas trädgård. Rotebro är redan fullt med trädgårdar och ligger dessutom i kanten av Järvafältet, som inte är särskilt jämförbart med en bortglömd träddunge i stan.

Sollentuna har en del utmaningar när det gäller Rotebro, och om detta står det ingenting meningsfullt i rapporten. Är detta typiskt för kommunal bostadsplanering?

Ha en skön sommar!

 

Kommentera