Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 5 december, 2013

Var vill du bo nästa gång du flyttar?

De flesta flyttar korta sträckor inom samma kommun. Ett litet antal väljer dock att flytta längre bort. Några flyttar mot regionens centrum, i vårt fall Stockholm. Men de verkligt intressanta är de som flyttar längre bort från City. Ytterkommunerna inte bara längtar efter dem, de är mer eller mindre beroende av dessa utflyttare för att hålla fart på sin egen tillväxt. Så låt oss fundera på vad som krävs för att få människor att flytta dit.

En avgörande fråga för kommunbytare är den nya boplatsens attraktivitet – varumärkets positiva styrka, om man så vill. Och det är inte bara kommunen som avgör attraktiviteten. Alla vet ju att olika områden inom en kommun kan ha väldigt olika rykte.

Varifrån kommer dessa uppfattningar? Få kommuner ägnar sig åt att kommunicera sina styrkor, eller har inte uthållighet att göra det så att budskapen verkligen får genomslag. Därmed byggs varumärket dels av allmänna nyhetsmedier, dels av den direkta attitydöverföring som sker via bekantas bekanta och i grunden härstammar från dem som faktiskt bor på den aktuella platsen.

Dessa mekanismer är inte till varumärkesbyggandets fördel, tyvärr. Nyhetsmedia lever på problem, om man vill uttrycka det rått. Det som ger publicitet är kravaller, bränder, polisjakter och slagsmål. Framgångsrik stadsbyggnad, positiva händelser och nöjda innevånare syns aldrig i nyhetsflödet.

Det varumärke som härstammar från kommunens egna innevånare är problematiskt på ett annat sätt. Det speglar nämligen verkligheten. Och den är sällan så bra som man skulle önska.

De flesta svenska kommuner låter med jämna mellanrum SCB göra undersökningar av hur innevånarna ser på den egna kommunen. Man frågar om allt möjligt – kommunen som boplats, uppfattningen om kommunens olika verksamheter, samt möjligheten att själv påverka vad som sker. Betyget är i allmänhet ljummet. Och det blir sämre ju längre från Stockholm man kommer. Rättvist eller ej – så ser det i alla fall ut.

Vi arbetar tillsammans med Property People, som är specialiserade på utvecklingen av platsvarumärken. Och vi gjorde, som jag tidigare har berättat, en undersökning som ställer samman innevånarnas och möjiga inflyttares bild av ett antal kranskommuner kring Stockholm. Dels slog vi samman SCBs kommunundersökningar, dels intervjuade vi möjliga inflyttare i de flyttstråk som vi sedan tidigare vet existerar.

Utmaningen blir större och större ju längre från city man kommer. De flesta stora arbetsplatser ligger i eller intill Stockholm, vilket gör att innevånarna i avlägsna kranskommuner nästan alltid måste räkna med långa pendlingsavstånd och de problem som följer med detta.

I andra vågskålen ligger lägre boendekostnader, småskalighet, nära till naturen samt litet mer diffusa värden som trygghet. Men det visar sig att betygen generellt sjunker ju längre från Stockholm man kommer. Innevånarnas verklighetsbild stöder inte visionen om småskalighetens fördelar.

Dessa kranskommuner, som alltså i de flesta fall har ambitiösa tillväxtmål utifrån kännedomen om Stockholmsregionens automatiska tillväxt, har alltså svaga varumärken och låg attraktionskraft. Så hur ska det egentligen gå till att få inflyttare? Är det över huvud taget möjligt? Mer om detta i ett kommande inlägg.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 11 november, 2013

Vem ska bo i kommunens nya stadskvarter?

Många kommuner har visioner om en stadsliknande kärna i centralorten. Det handlar då om täta kvarter med lägenheter i flerfamiljshus och butiker och restauranger i gatuplanet. Detta är lätt att förstå, det skulle kunna bli både attraktivt och trevligt för alla i kommunen, oavsett om de bor där eller ej.

Men vem är det som faktiskt flyttar till sådana bostäder? Kommunerna vill gärna tro att det är barnfamiljerna, med många års god skattebetalningsförmåga framför sig, som attraheras av de nya bostäderna. Och att man på så sätt skulle kunna få en inflyttning av dessa till kommunen.

På sätt och vis är det riktigt, ur kommunens synvinkel. Men bostadsutvecklaren gör klokt i att fundera litet till. Vi vet nämligen efter många studier att huvudmålgruppen för dessa stadsprojekt är övre medelåldringar och pensionärer i närliggande villaområden. Det är på så sätt man också ger utrymmen för de yngre familjerna – de äldre kommuninnevånarnas villor blir lediga att köpa, när de i sin tur köper nya bostadsrättslägenheter. Att barnfamiljer väljer en bostadskarriär i lägenheter är ett fenomen som i stort sett enbart hör till storstäderna.

Att äldre människor är huvudmålgrupper för nya lägenheter innebär givetvis inte att de är den enda målgruppen. Man får ändå boende i de flesta åldrar och familjesituationer – från dem som flyttar hemifrån (om de har råd) till unga sambor till medelåldringar som skiljer sig och behöver en egen bostad. Därtill kommer några enstaka inflyttare från grannkommuner. Och så några få som kan komma precis varifrån som helst, men som ofta nog visar sig vara hemvändare eller har någon annan förankring i kommunen. Men som sagt, nya lägenheter byggs i de allra flesta fall med närboende villasäljare som faktisk huvudmålgrupp. Utvecklar man bostäder med andra målgrupper i fokus kommer resultatet obönhörligen att bli sämre attraktivitet.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 31 oktober, 2013

Kommunernas knäckfråga – håller tillväxtplanerna?

Alla kommuner behöver tillväxt, nya friska skattebetalare som håller ekonomin igång och möjliggör utveckling. Många av Stockholms kranskommuner har otroligt ambitiösa utvecklingsmål. Norrtälje och Knivsta ska till exempel fördubbla sig själva på tio år. I praktiskt taget alla kommuner planeras för tusentals bostäder. Alla vet ju att det kommer två bussar om dagen med inflyttare till regionen och räknar på så sätt med att tillväxten är automatisk, mest bara beroende av hur många bostäder man bygger. Men där döljer sig flera tankefel.

Tillsammans med Property People har vi jobbat i många år med att skapa förståelse för vad som gör bostadsprojekt framgångsrika. Det vi bland annat har lärt oss är att förståelsen för flyttströmmarna är helt central. Man måste veta vilka som är attraherade av de nya bostäderna och faktiskt vill flytta dit. Och vi vet att flyttvägarna oftast är korta. Den allra största målgruppen för nya bostäder finns redan i kommunen, i närliggande områden. Och de rätt få som kommer utifrån följer de stora kommunikationsstråken, huvudvägarna och spåren, från de grannkommuner som ligger litet närmare city. Radiell flyttning, alltså – sällan på tvären.

De som faktiskt flyttar in utifrån till Stockholmsregionen har sällan råd att köpa sina bostäder, och minst av allt nybyggda bostadsrätter. Förutom andrahandsmarknaden är det de minst attraktiva hyresområdena som fångar upp dem, sådana som Stockholms Järvaområden, Ronna, norra Botkyrka, Jakobsberg och Märsta.

Den inflyttning som kommunerna önskar sig, yngre människor i 30-40-årsåldern med utbildning, jobb och växande familjer, vill ha villor. Och det som får dem att flytta utåt är att de får mer för pengarna än där de bodde förut, i ett attraktivt område i en bra kommun.

Det här är skälet till att vi tillsammans med Property People nyligen gjorde en studie i ett antal av Stockholms yttre kranskommuner. Vi ville tillämpa våra kunskaper om flyttströmmar i bostadsprojekt även på kommunerna, för att bedöma om de har någon chans att uppfylla sina tillväxtplaner. Och svaret är enkelt: Det kommer att bli mycket svårt, för att inte säga omöjligt, för de flesta kommuner att uppfylla sina tillväxtmål. Mer om detta i ett kommande inlägg.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 18 juni, 2013

Håller ”marknadsföring” på att ändra innebörd?

Jag har de senaste dagarna läst en hel del om marknadsföringens förändrade roll, speciellt inom business-to-business. Något håller på att hända, den saken är klar.

Låt oss först klara ut begreppen: Som funktion i ett företag brukar man säga att marknadsavdelningen ska leverera kvalificerade leads till säljarna, alltså inte enbart intressanta leads utan dessutom köpmogna. Marknadsavdelningens jobb är således att identifiera målgrupper, förpacka erbjudanden, skapa budskap och göra allt vad som kan tänkas kan för att ur målgruppen bygga upp en databank av dessa leads.

Detta har varit till reklambyråernas stora lycka. Metoden för att skapa leads har varit att söka upp målgruppen och ställa sig i vägen med olika reklambudskap, kortsiktiga och långsiktiga. Det är den värld som även jag kände mig hemma i, när vi gjorde annons- och DR-kampanjer, ibland för att hålla fram produkter och tjänster, ibland för att skapa image.

Precisionen var naturligtvis inte särskilt bra. Man använde kuponger för att försöka få intresserade budskapsläsare att höra av sig för att få ytterligare information. Även i grunden intressanta budskap misslyckades ofta med att väcka en möjlig köpares aktiva lust att ge sig till känna. Resultatet blev att marknadsföring och försäljning helt enkelt levde åtskilda liv, där säljarna fick jaga leads bäst sjutton de kunde. Marknadsföringen kunde inte leverera dem.

Skillnaden nu är webben. Det har tagit några år att utveckla sökmotorer och snabbhet, men idag är de flesta av oss aktiva informationssökare – och en slags målsökande roboter. Perspektivet är alltså omvänt, leverantörerna har inte en chans att hinna leta upp oss innan vi själva redan har gjort våra val.

När vi behöver köpa något går vi helt enkelt till vår favoritsökmotor och letar oss fram till produkter, tjänster och leverantörer. Som leverantör har man därmed bara en enda chans, nämligen att den egna webbsajten är så intressant att informationssökaren stannar kvar.

Marknadsföringen nya roll är därmed att skapa paketering och innehåll på webben, samt att skapa och underhålla system som gör att informationsletarna kan identifieras och på något sätt graderas efter intresse. En mer teknisk roll, om man så vill, därför att det nu handlar om att tolka hur en verkligt intresserad besökare faktiskt beter sig med sitt klickande.

Numera finns helt enkelt köpmogna leads framför våra ögon, bara vi begriper hur man identifierar dem. Det kallas för Market Automation. Jag tror man gör klokt i att ta det till sig. Och för den delen: Att vara bäst i klassen har blivit viktigare än någonsin.

 

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 11 april, 2013

Upphandling vs. samhällsklimatet

I morse kunde man läsa i Dagens Industri om hur det gick till när Saab fick sälja radarutrustade flygplan till Pakistan. En pakistansk affärsman hade förbindelser med rätt personer i Pakistan och lyckades vinna upphandlingen, värd 7 miljarder för Saab. Och 500 miljoner för honom själv. Pengarna garanterades av statliga Exportkreditnämnden. Pakistaniern lever nu gott i Dubai på statens pengar. Saabs förre VD uppges ha drivit affären hårt trots varningssignaler om korruption. Medarbetarna håller givetvis käft, ett förfluget ord kan kosta dem jobbet.

Under vintern hade vi busskaos i de norra Stockholmsförorterna. En tysk aktör vann den senaste upphandlingen och skapade rubriker, dels genom högst osäker leverans (kommer bussen?), dels genom en sällan skådad tumskruvsbehandling av personalen. Den som påpekar problem tilldelas nu omedelbart en varning för arbetsvägran.

Även de mest basala samhällsfunktioner, som vården och skolan, tvingas numera att priskonkurrera. Journalisten Maciej Zaremba har i några artiklar i DN beskrivit hur sjukvården har dragit detta till sin yttersta spets och prissatt samtliga vårdkontakter enligt en fastprislista. Vissa typer av vårdkontakter är betydligt lönsammare än andra, och att det således ligger i vårdgivarens intresse att maximera de lönsamma och minimera de som betalar sig sämre. Ett exempel är att nya vårdfall alltid är lönsammare än återbesök, vilket leder till att sjuka patienter friskförklaras i förtid medan relativt okomplicerade patienter gärna förses med komplicerade och därmed lönsamma diagnoser. Men den som försöker vittna om verkligheten i sjukvården riskerar idag att förlora jobbet på grund av ”illojalitet”.

Ta försvaret, ta polisen. Det är numera snarast regel att man håller tyst om missförhållanden. Upphandlingskulturen är helt enkelt inte sund. Den skapar utrymme för korruption. Tjänster och gentjänster, konsultarvoden och provisioner. Och tystnaden lägger sig. Man blir mörkrädd.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 12 mars, 2013

När Janne Josefsson knackar på

Häromveckan sände Uppdrag Granskning ett program om ett bolag som vi känner väl. Det handlar om ett företag med verksamhet i ett antal utvalda städer från norr till söder tvärs genom hela Sverige.

Bolaget i fråga har ett mycket starkt varumärke, kanske det starkaste i sin bransch. Genom att sköta sina kunder väl har man byggt upp ett rejält förtroende på marknaden. Företaget har dessutom engagerat sig lokalt där man är verksamma och berikat människorna på verksamhetsorterna med många icke-kommersiella trevligheter.

Nu blev det dock negativ publicitet, en anklagelse om slösaktighet på ägarnas bekostnad. I sak inte helt utan relevans, även om företaget kunde visa att ägarna hade varit nöjda med den avkastning de hittills fått.

Uppdrag Granskning får som bekant stort genomslag. Frågan var nu vad som hänt med varumärket efter Janne Josefsson-medarbetarens besök.

Utan att avslöja företagshemligheter så kan vi konstatera att varumärket stod pall, ja mer än så. Förutsägbart nog ökade kännedomen. Men bara ett fåtal hade låtit TV-programmet påverka deras bedömning av företaget i negativ riktning.

Kanske är detta ett tecken på att människor i allmänhet inte låter sig blåsas fram och tillbaka med opinionsvindar. Kanske betyder det att dagens ohämmade och ibland onyanserade informationsflöde generellt minskar ”indignationsförmedlarnas” trovärdighet. Eller kanske inte. Men uppenbarligen gäller fortfarande den gamla iakttagelsen att all publicitet är bra publicitet.

”The only thing worse than being talked about, is not being talked about”, sa Oskar Wilde. En djupt känd iakttagelse som åtminstone alla aktiva på Facebook kan skriva under på.

 

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 25 februari, 2013

Konsten att tro på analysen

Jag berättade i ett tidigare inlägg om dyra bostadsrätter. Alltför dyra med hänsyn till läge och målgrupper. Det är fortfarande inte 20 sålda lägenheter av de 106 i projektet. Vilket är ett alldeles onödigt problem för projektägaren HSB. Det går nämligen utmärkt att peja intresset för ett projekt långt innan försäljningsfasen.

För ett par år sedan hjälpte vi vi ett bostadsutvecklingsföretag att analysera ett nytt bostadsprojekt i Norra Djurgårdsstaden. Man hade fått till ett mycket ovanligt hus med många etagevåningar (”stadsradhus”) utan markkontakt och loftgångslösningar. Förvisso mycket fint både i material och utförande. Men udda. Och därför värt att koncepttesta, vilket företaget klokt nog gjorde.

Den bästa metoden för detta är fokusgrupper. För att få relevanta deltagare gjorde vi först en analys av troliga inflyttare och flyttströmmar. Även om Norra Djurgårdsstaden ligger relativt nära City är det givetvis inte alla som kan tänka sig att bo där, bland annat därför att Stockholm är ganska skarpt indelat i Nord, Syd och Väst när det gäller boendepreferenser. Analysen går dock djupare än så, det går ofta att följa verkligt intresse ända ned på postnummernivå.

Man kan inte bara gå på spontant intresse. Det är också viktigt att ha relevanta inkomstkriterier. Vår erfarenhet är att många tenderar att underskatta behovet av höga inkomster i intressefasen, men det är ändå irrelevant att ha fokusgruppsdeltagare som i slutändan inte hade haft inkomster nog att köpa en av de aktuella bostäderna.

Utifrån dessa kriterier (och några till) rekryterade vi två fokusgrupper.

Övningarna var uttänkta för att locka ur deltagarna deras faktiska önskemål och preferenser när det gäller boendet. Individuellt och i grupp fick de dels svara på ett stort antal frågor kring det önskvärda boendet, dels systematiskt jämföra det aktuella förslaget med ett annat projekt. Vi vet sedan många fokusgrupper att en jämförelse ger betydligt säkrare resultat än en ren bedömning, och beväpnade oss därför med skisserna även till ett annat projekt med helt andra husidéer.

Ett koncept ska bemötas med stor enighet om resultatet säkert ska kunna sägas vara bra. Det intressanta med just detta projekt var dock att enighet rådde om att det inte var bra. Loftgångarna kändes otrygga och de spektakulära radhusen tycktes slösa med bostadsytan. En enda av deltagarna kunde själv tänka sig att bo i någon av de nya bostäderna. Resten hade utan vidare satsat på det andra projektet, det som bara var där för jämförelse.

Rekommendationen blev entydig: Tänk om, gör nytt. Självfallet var detta inte någon önskerekommendation. Men vår uppdragsgivare tog fokusgrupperna på djupaste allvar. På samma plats i Norra Djurgårdsstaden erbjuds nu bostäder i helt andra konfigurationer.

Alla projektförslag bygger på en noggrann hantering av byggnormer och kvadratmetrar för att skapa god projektekonomi. Men det är trots allt billigare att projektera om, än att stå där med svårsålda bostäder. Ett litet tips till bland annat HSB.

 

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 25 januari, 2013

Rika på reklam

Jag skrev tidigare om reklambyrån Forsman & Bodenfors, som verkar kunna förena kollektivt ägande med stabilitet och därmed utmanar min teser om det problematiska reklambyråägandet. Forsman & Bodenfors grundades 1986 och är idag, med mer än en halv miljard i omsättning och 50 miljoner i vinst, en av Sveriges största och mest lönsamma reklambyråer.

Alla är nu inte delägare, berättar branschtidningen Resumé. Det är 31 nyckelpersoner (av ca 200 medarbetare) som omfattas av Forsman & Bodenfors speciella ägande. Det handlar nämligen om en ekonomisk förening. Delägarna får köpa en andel för ett nominellt pris på kanske 100 000 kronor och får för detta 1/31-del av det belopp som står på sista raden i årsredovisningen.

Var och en inser att detta blir en rejäl slant, som dessutom beskattas enligt reglerna för kapital samt småföretagens 3:12. Lägg därtill månadslöner på 60-100 000 kronor. Tacka fasen för att Forsman & Bodenfors behåller sina anställda. Den ekonomiska föreningen är uppenbarligen en verksamhetsform som fler borde begrunda.

Nyckeln tycks alltså vara generositet. Det finns mycket pengar att dela, och de delas verkligen på ett unikt rättvist sätt. Incitamentet för att hoppa av är sannerligen inte stort.

Det handlar i grunden om en extremt skicklig kompetensuppbyggnad, och det är bara att buga sig inför prestationen att lyckas utveckla en reklambyrå kontinuerligt i snart 30 år.

 

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 22 januari, 2013

Från svindyrt till prisvärt

 

Det intressanta med bostadsrättsmarknaden är att nyproduktionen är så mycket dyrare än det äldre beståndet, och ändå säljs nyproduktion som sjutton på vissa orter, medan det på andra är osäljbart.

Det går visserligen att sälja något tiotal högprislägenheter nästan i vilket större samhälle som helst, därför att det alltid finns människor som bara ser brukarvärdet i bostaden och inte bryr sig om den uppenbara risken för att andrahandsmarknaden inte existerar. Men därefter riskerar det att bli trögt.

På orter som Nyköping, Norrköping, Gävle, Västerås, Luleå och flera andra pågår dock en sjudande nybyggnadsboom. Det finns alltså en eller flera faktorer som på något sätt transformerar en ort från att vara avvaktande, till att älska nybyggda bostadsrätter. Vad kan det vara? Och kan man påverka dem?

Jag ser två viktiga faktorer: Den ena är att den aktuella orten har ett inflyttningstryck, det andra att nybyggnadsprojekten har ett premiumläge.

Inflyttningstrycket kan märkas var som helst i bostadskedjan. Det utlöser ändå flyttkedjor som gynnar nybyggnation. Trycket kommer främst av att det finns en bra arbetsmarknad och/eller intressant utbildning på orten. Även leva/arbeta-ekvationen kan skapa ett inflyttningstryck. Orter med pendlingsläge till en närliggande stark arbetsmarknad kan bli attraktiva på grund av den livskvalitet som prisvärt boende, bra service och behaglig småskalighet kan erbjuda.

Observera att det inte behöver handla om långflyttare. Det kan ofta vara centralorten i en kommun som växer på bekostnad av de mindre, så att kommunen som helhet egentligen inte växer. Men bostadsmarknaden är lokal.

Mikroläget är givetvis mycket viktigt. Det handlar om verkligt bra kommunikationer och god service. Och om närhet till vatten där det är möjligt. Många svenska orter har en fin potential i sina vattenlägen, som sedan århundraden har dominerats av industrier och lagerlokaler. Nu bygger man bostadsrätter på kajerna. Det är en gemensam nämnare i de flesta av orterna ovan, liksom att de har ett inflyttningstryck.

Det handlar också om upplevd status, ner på kvartersnivå. Det är inte tillrådligt att försöka höja statusen på ett upplevt mediokert område med ett dyrt nybygge. Risken är mycket stor att projektet då enbart attraherar närområdet, en kundbas som inte räcker. Bättre då att söka de områden som redan i nuläget har högre status och göra vad som krävs för att få bygga där.

Av detta förstår man att det inte är det lättaste att försöka påverka förutsättningarna för succé. Och att det, som alltid, är extremt viktigt för bostadsutvecklare att säkra efterfrågan och betalningsviljan innan pengarna börjar rulla.

Börja med att analysera vad andrahandsmarknaden erbjuder. Det är först när andrahandsobjekt börjar kunna säljas till nybyggnadspris eller högre som snöbollen börjar rulla.

Lars Strömqvist
lars.stromqvist@kundskaparna.com 15 januari, 2013

Dyrt, dyrare

Jag och hustrun funderar på att köpa en bostadsrättslägenhet och tittade häromveckan på ett nytt objekt i en gammal norrförort. Det visade sig att de i och för sig mycket fina lägenheterna var dubbelt så dyra som det äldre beståndet från 60- och 70-talen. Vi talar nu om ett bostadsområde utan påtaglig status, där inflyttarna sannolikt kommer från närområdet eftersom ingen annan har någon längtan att flytta dit. Det gör att bostadsutvecklaren borde vara mycket noga med att säkerställa att målgruppen är tillräckligt stor.

Vi är inte med i målgruppen. Det är helt enkelt för dyrt, tycker vi. Återstår att se hur många som tycker annorlunda och slår till. 16 av 106 lägenheter är bokade, två månader efter försäljningsstarten. 48 är gränsen för igångsättning av projektet. Det ser inte bra ut.

Det fick mig att fundera på detta prissättningsfenomen, som finns överallt där nya bostadsrätter byggs, och som Kundskaparna vid flera tillfällen har tittat närmare på.

Det går förvisso att höja den allmänna prisnivån med nybyggnation, och ganska mycket dessutom. Det finns alltid ett antal köpare som inte bryr sig om att de sannolikt inte kan få tillbaka vad de har betalat. Typexemplet är det vi kallar familjeminskare, alltså min egen åldersgrupp, 50-plussare som rustar för pensionärstillvaron och har tillräckligt stora övervärden i sitt nuvarande boende. Och som tycker att den nya bostaden är så bra att de ska ha den, kosta vad det kosta vill.

Den andra typiska målgruppen för nya, dyra bostäder är de framgångsrika karriärfamiljerna, alltså 30-40-åringarna som även köper radhus och villor för mångmiljonbelopp och har råd med stora lån. Även denna målgrupp har ibland upparbetade vinster från tidigare bostäder att spela med.

Frågan är ändå hur många de potentiella köparna av dyra bostäder är. Det byggs inte upp värdestegringar längre. På de allra flesta håll är bostadspriserna numera stillastående. Kanske fortsätter trots allt uppgången i Stockholm ett tag till, pådriven av 30-40 000 inflyttare om året.

Men seriöst, hur många hushåll klarar att upprätthålla lån (och kanske även amorteringar) på 4-5 miljoner kronor eller mer? Hur många hushåll har fortfarande ett par realiserbara miljoner att sätta in i sitt boende? Hur många av dessa är så lockade av den nya bostaden (läge, planlösning, utrustning etc) att de struntar i den förlust som riskerar att uppstå vid försäljning?

Den som utvecklar dessa fastigheter gör som sagt klokt i att göra en riktigt, riktigt noggrann utvärdering av vilka möjliga köpare som finns.